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タイで出店!意外と知らない「14」の事実。

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国が違えば、勝手も違う。当たり前の事ですが改めてお伝え致します。

今回はタイでの出店に関して、税金面から看板まで幅広くご紹介致します。

まず店舗物件を賃貸する上で、以下の税金が大きくかかわって参ります。本来、貸し手が支払うべき税金を借り手に転嫁するなど貸し手優位な契約が一般的となっています。

 【賃貸借に伴う主な税金】

1.源泉徴収(Withholding Tax)

2.VAT(付加価値税)

3.土地家屋税

4.看板税

これらの税金については以下、解説を交えながら説明します。

 【レンタル料とサービス料から構成される家賃】

家賃は大きく分けて「レンタル料」と「サービス料」に分かれます。「レンタル料」と「サービス料」の比率が50%:50%というケースが多いですが、60%:40%なども見られます。そこには源泉徴収税の存在が大きくかかわっています。

源泉徴収税は法人所得税・個人所得税の徴収制度のひとつで、賃貸借の場合、借主が貸主に家賃を支払う際、貸主に代わって納付しなければなりませんが、課税対象により税率が異なり、レンタル料は5%、サービス料は3%となります。

例えば家賃が100,000バーツの場合、「レンタル料」のみ100%とすると、貸主の実収入は「レンタル料」5% 5,000バーツを源泉徴収した95,000バーツとなります。

「レンタル料」50%、「サービス料」50%の場合、「レンタル料」5%2,500バーツを源泉徴収した47,500バーツと「サービス料」3%1,500バーツを源泉徴収した48,500バーツの合計96,000バーツとなります。この2%の実収入差は貸主が家賃に「サービス料」を入れる大きな理由となっています。

ここに日本の消費税に相当するVAT(付加価値税)7%(2015年10月現在)が加わりますが、「レンタル料」についてはVATは課税されず、「サービス料」には課税されますので、50,000バーツの場合は、53,500バーツとなります。

最終的に家賃100,000バーツで「レンタル料」50%、「サービス料」50%の場合、貸主の実収入が96,000バーツ、借主の支払いは103,500バーツとなり、7,500バーツが税金となります。

しかし、それ以前に大きな問題は「税務局は個人の通帳を調べに来ない。」といったこの国特有の不文律がありますが、個人が貸主で企業が借主の場合、借主を通じて税務局に収入があからさまになってしまうことから「企業相手には貸さない。」という貸主が多いといった現状もあります。貸主から個人だったら貸すとの理由から代表者が個人で借りることがありますが、企業として損益参入の出来ないコストとなってしまいますので気をつけましょう。

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 【契約年数について】

タイでの賃貸借契約の場合、3年を越える契約はあまり見られません。理由は、タイでは3年を越える契約の場合、土地登記簿に、借主の登記をしなければならず、登記料や印紙代を伴うこと。また、急に売買話が来ても、借主登記をすることが売買に影響を与えてしまうなどからです。但し、ショッピングセンターやモールでは、「3年+3年」「3年+3年+3年」など3年契約を繰り返すことを最初から契約書に明記することで、借主に対するリスクヘッジをしている契約が一般的です。

【デポジット(保証金)】

ショッピングセンターやモールで3カ月~6カ月と前払い家賃1カ月、タウンハウス、路面店の場合で2カ月~3カ月が相場となります。物件の人気度合いや集客力により異なります。

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【フリーレント】

ショッピングセンターやモールの場合、内外装工事期間に相当する2カ月をフリーレントとするのが一般的です。但し、タウンハウスや路面店で競合の多い人気物件の場合は、当然ですが、貸主はフリーレントを求めず家賃発生の早い相手を優先します。

【瑕疵担保責任】

ショッピングセンターやモールは別ですが、日本の賃貸借契約にあるような瑕疵担保責任はまず明記されておらず、現状有姿で引き渡すことが原則となりますので、引き渡してから雨漏りがあっても貸主が修理することは滅多にありません。そのため、契約の前にしっかりチェックし、瑕疵について貸主に確認する必要があります。契約前に見つかった瑕疵については貸主負担で修理する場合もあります。

【土地家屋税】

貸主が所有する土地、家屋を賃貸した場合、年間のレンタル料収入の12.5%を貸主が納税しなければなりません。しかし、タウンハウスや路面店はもちろん、どんなに大きなショッピングセンターやモールであっても、その納税額を借主に転嫁することを明記した契約書がほとんどです。年間レンタル料収入の12.5%というとイコール1.5か月分のレンタル料と同額の追加負担となりますので借主にとっては大きな負担となります。

【タイ王室財産管理局からの借地であることの条文】ちょっとびっくり!

タニヤやスクンビット26の一部など、バンコクの中心部などで物件を借りる場合、貸主がタイ王室財産管理局から土地を借り受けて建物を建てている物件があります。そのような物件を賃借する場合、契約書に必ず「本土地はタイ王室財産管理局から借地を受けており、万一、タイ王室財産管理局から返還を求められた場合、契約は解除される。」といった条文が見られます。実際に返還を求められた事例は聞いたことがありませんが、はじめて条文を読むと驚かれることでしょう。

【予約契約(MOU)、MOUと本契約】

新築のショッピングセンターやモールなどで引き渡しまでに時間がかかる場合、本契約前に予約契約を締結する場合があります。デポジット(保証金)として家賃の1か月分を差し入れるのが一般的です。

予約契約から本契約に変更する場合は特に注意が必要です。予約契約段階で入れている条文が、本契約に反映されていなかったり、相手としっかり詰めた条文が古いものにバックデイトしたりということがよくあります。これは、実は大手のデベロッパーほど、予約契約段階ではリーシング部門、本契約では法務部門と契約担当窓口が異なることがあり、引き継ぎ漏れがあったり、予約契約の内容が法務部門で否定され、それがフィードバックされないまま製本されて出てくるということがありますので、署名する前までしっかりと契約書を確認することを怠らないでください。

【会社を設立してから本契約】

企業間で賃貸借契約を締結する場合、タイで法人がなければ契約できません。但し、法人設立を前提とし、代表者のパスポートコピー(外国人の場合)やIDカード(タイ人)を証拠として予約契約を締結することが可能です。

【日系企業に対するアドバンテージ】

かつては日系企業、日本人というだけで信頼がありましたが、この数年は家賃を踏み倒し撤退する日系企業、日本人も多く、決してアドバンテージがある状況ではなくなりました。

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【デベロッパー側が用意する契約書の翻訳を鵜呑みにしないこと】

契約は原則タイ語となりますが、良心的なデベロッパーでは英語の契約書を用意するところもあります。しかし、タイ国での契約であるため、当然、タイ語が全ての言語よりも優先されます。また、デベロッパー側が日本語訳を参考資料として添付する事もありますが、それを鵜呑みにせず、法律家のリーガルチェックを受け、また借主側でも翻訳し確認することが重要です。

【居抜き物件や転貸物件は気をつけること】

日本でも同じと思いますが、この数年、バンコクで日本料理店の居抜き物件は非常に多いです。当たり前ですが、現テナントと資産譲渡がまとまっても、貸主と賃貸借契約を継承できるかどうかは別問題となります。現テナントが家賃を滞納し、実際は貸主から追い出しにかかられている状況の中で、資金を作るために苦し紛れに契約できない物件を売却しそうになったり、転貸を持ち掛けられたという話も実際に聞きます。身元のしっかりとしている業者と契約を交わしてから、資産譲渡を行うように心がけてください。

【看板税】 タイ語の小さい文字が入っている訳

看板税は店舗に表示される看板物に対する税金となります。

看板税は以下の3つの分類されます。

①タイ語のみの看板 3バーツ/500cm2

②タイ語と外国語で構成される看板 20バーツ/500cm2

③外国語のみの看板 40バーツ/500cm2
注意すべきは②タイ語と外国語で構成される看板の場合、タイ語は全ての文字の上に配置しなければならず、例えば、上から英語→タイ語→英語と挟んだ場合は、外国語のみの看板に分類されてしまいます。タイ語→日本語、タイ語→英語→タイ語など、必ず、タイ語が全ての文字の一番上に配置しなければなりません。タイで日系チェーン店の看板を見ると必ず右上隅に小さなタイ語の文字が入っているのはそのような理由からとなります。

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